在房地產大浪淘沙的歷史進程中，不僅是宋衛(wèi)平“嫁出去的女兒”綠城有了麻煩，就連宋衛(wèi)平視為“親兒子”的藍城，也是在機遇與挑戰(zhàn)中前行。

地產下行周期中，家家有本難念的經。

2023年一開年，綠城中國就放了大招。有消息稱，剛剛完成新一輪組織架構調整的綠城，對內發(fā)布“紅線通知”：今年完不成指標的經營班子，會降職、降薪，甚至免職。

1月12日，市界獲悉，上述綠城“紅線通知”屬實。一名接近綠城的人士告訴市界，綠城所有的管理制度，是基于對市場的判斷。短期承壓的情況下，綠城必須按市場經濟規(guī)則，做改革改變，其實于行業(yè)而言，2022年很多企業(yè)已經動作，綠城現(xiàn)在搭上了末班車。

2022年，綠城中國并未完成銷售目標。截至2022年12月31日，綠城中國累計取得總合同銷售金額約3003億元。這沒有達到綠城中國3100億元的“保底”銷售目標，而這個金額是由去年年初的3300億下調而來。

此情此景下，一些人不禁感嘆，時代洪流之下，“以品質著稱的全國TOP地產公司，也還是走到了今天這一步！這讓綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平情何以堪？”

在中國樓市的史冊上，“宋氏綠城”無疑留下了濃墨重彩的一筆。不是因為它賺了多少錢，而是它高品質和高規(guī)模的矛盾統(tǒng)一，撕開了中國房地產發(fā)展的傷疤，引發(fā)公眾對“中國建筑”價值的探討。

然而，2019年，宋衛(wèi)平這個理想主義者與自己的綠城時代告別。即便后來攜藍城集團東山再起，他也始終無法重回*。眼下，在大浪淘沙的歷史進程中，不僅是宋衛(wèi)平“嫁出去的女兒”綠城有了麻煩，就連他視為“親兒子”的藍城，也面臨著不一樣的挑戰(zhàn)。

漸進式告別

來得及告別，也來得及說再見，它給你足夠的時間。這更煎熬。

截至2023年1月11日，宋衛(wèi)平現(xiàn)身公眾面前的次數，仍然屈指可數。他的名字，最近出現(xiàn)在搜索引擎里，一次是2022年9月15日，他將“桂香園”這個珍藏許久的名字，送給綠城中國的一個新項目。一次是10月23日綠城服務的內部會議上。

宋衛(wèi)平與綠城中國，仍有千絲萬縷的聯(lián)系。除了送名字外，他還時不時以綠城創(chuàng)始人的身份，出席綠城開辦的一些技術研討會。“宋衛(wèi)平還是綠城大學榮譽校長，也是綠城的總規(guī)劃，很多重要產品設計都會把關的。”前述接近綠城的人士告訴市界。

不過如今，宋衛(wèi)平主要身份，還是藍城集團董事長。這些年來，頂著這個頭銜，宋衛(wèi)平帶領藍城團隊，赴各城市投資考察過。

公開場合里的宋衛(wèi)平，無論是何種身份，都只是輸出或產品或技術之類的觀點，言談間也并無驚世之言。面對市界的去電，藍城集團的一名前臺，拔高了聲調說，宋總沒有時間，不接受任何形式的對話，這一年都很忙。

宋衛(wèi)平的低調和沉默，讓人記起當年他從鼎盛的中國樓市離場的悲壯。故事得從2012年說起。由于樓市調控等多方面的影響，綠城在這一年陷入破產傳聞中。盡管宋衛(wèi)平隨后帶著綠城進行了一系列自救，比如2012年4月出售資產給潘石屹；6月引進大股東九龍倉等，但在樓市回暖的2013年，綠城還是沒能迎來本質的扭轉。

直到2014年6月，時值全國限購解除前夜，深陷債務危機的宋衛(wèi)平，售出大部分綠城股份，將綠城*大股東之位讓給孫宏斌。然而，100多天后，宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn)，他把綠城賣給了一個不應該賣的人，其給出的解釋是：經營理念不合，接到大量業(yè)主投訴。宋衛(wèi)平將綠城與融創(chuàng)的合作，形容為一場沒有頭緒的“野合”。

在宋衛(wèi)平高調反悔中，“融綠”這場大戰(zhàn)，最后以孫宏斌放手而告終。不過，送走融創(chuàng)、九龍倉，回歸綠城的宋衛(wèi)平，還是迎來中交集團這個*大股東的救場。為了“綠城的安穩(wěn)”，盡管宋衛(wèi)平再有不舍，他也還是主動“去宋衛(wèi)平化”：不僅減持綠城股票變?yōu)槠胀ü蓶|，還卸任了董事會主席等職務。

就在所有人認為，宋衛(wèi)平會拿著剩下10%左右（后減持到8.96%）的綠城股份，安穩(wěn)度過余生時，他卻老驥伏櫪重新再出發(fā)。中交入主之后，重新分配綠城資產成為必然。其中，以代建業(yè)務為營生的藍城中國（前身為2010年成立的綠城建設），是一個好資產。2016年6月，藍城中國分拆為兩家公司——新藍城、藍城集團。

斥資1.17億元，買下藍城集團中綠城所持股份后，宋衛(wèi)平以70%的持股，成為這家公司的*大股東。藍城集團是一個以代建模式為主的輕資產平臺化公司，旗下分為集團公司和平臺公司。老地產人宋衛(wèi)平再就業(yè)做的項目，跟傳統(tǒng)意義的“房地產”并不一樣。

一名資深旅游地產人士向市界如此描述道，藍城集團就是總部，平臺公司類似不提供原料的奶茶加盟店?？偛孔鼍讽椖拷洜I品牌吸引人氣，平臺公司不停的整項目賺錢變現(xiàn)，給藍城繳納頗為可觀的加盟費。這種模式不乏優(yōu)勢，“輕資產模式發(fā)展快，ROE（凈資產收益率）高?！盜PG中國首席經濟學家柏文喜告訴市界。

據天眼查數據，在宋衛(wèi)平任職的136家公司中，帶有“藍城”字樣的公司，就高達數十家。通過股權穿透來看，這些公司與藍城集團，有著千絲萬縷的聯(lián)系。“藍城的主要業(yè)務包括藍城代建、藍城小鎮(zhèn)等，其代建項目很多分布在其打造的特色小鎮(zhèn)中?！焙贾葙Y深地產人士馮曉告訴市界。

從宋衛(wèi)平喊出“百鎮(zhèn)百億”口號的2014年起，藍城在全國各地打造的特色小鎮(zhèn)開了花。這些小鎮(zhèn)，通常距離大都市半小時到一個半小時距離的遠郊區(qū)。它類似“桃花源”，雖然遠離城市，但醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂一應俱有。其中的住宅配套，如中式別墅桃李春風、帶有養(yǎng)老屬性的雅園等，即便是價格高企也供不應求，銷售業(yè)績頗為靚麗。藍城模式引得業(yè)內無數企業(yè)紛紛效仿。

復盤宋衛(wèi)平再創(chuàng)業(yè)的成功之道，讀道文旅集團CEO盛永利向市界總結道，“其一，能復制出這種代建輕資產模式，得益于公眾對于綠城產品優(yōu)質度，以及宋衛(wèi)平個人品牌形象的認可；其二是藍城所建造的特色小鎮(zhèn)，符合國家鄉(xiāng)村振興的政策；其三是其能做到區(qū)別于別的企業(yè)，能夠提供創(chuàng)投、設計、代建等一體的綜合服務?！?/p>

無論如何，宋衛(wèi)平算是一步步地，跟“高歌猛進”年代的房地產告別了。

與綠城解綁？

成也蕭何，敗也蕭何。

一些在綠城任職過的人士，對宋衛(wèi)平的評價都大同小異，“是具有理想氣質的傳統(tǒng)士大夫，是個達則兼濟天下的人?！钡矌庞姓矗舱沁@樣的性格，讓宋衛(wèi)平創(chuàng)立并壯大綠城，也讓他最終揮手作別綠城。

20世紀90年代，中國地產業(yè)風起云涌，從珠?；氐胶贾莸乃涡l(wèi)平，與妻子夏一波湊了一大筆錢，組建了綠城房地產，并拉著同學壽柏年搞起了房地產開發(fā)。

裹挾在時代的洪流中，宋衛(wèi)平在杭州開發(fā)的丹桂、金桂、銀桂花園系列，以注重產品品質的品牌基調，獨特的建筑風格及園區(qū)布局，奠定了綠城在浙江房地產市場的龍頭地位。

宋衛(wèi)平死磕質量達到了*，以至于部下最怕他驗房。在綠城的項目上，通常會發(fā)生這樣的事情：要交房的前一天晚上，宋衛(wèi)平趕來驗收了。他左手指一下樹，這棵長得不好看；右腳跺一下地，“這片地磚太滑了，統(tǒng)統(tǒng)要換掉”。

就這樣，宋衛(wèi)平一路春風得意，在2006年帶著綠城登上了港交所。上市之后，口袋充盈的宋衛(wèi)平，開始買買買個不停。就連2008年的金融危機，也沒阻止宋衛(wèi)平的步伐。這個時期，他的確賭對了。

2009年，綠城以531億元的銷售額，奪得了國內房企銷售榜榜眼的同時，也將宋衛(wèi)平送到胡潤房地產富豪榜第32名的位置，成為名副其實的地產大佬。此時，宋衛(wèi)平與綠城是如此的合拍。但命運的車輪滾滾向前中，綠城和宋衛(wèi)平關系的走向，還是發(fā)生了改變。

“買買買”的拿地風格持續(xù)了一年多后，綠城2011年的拿地樓板價平均攀升至6500元/平方米，同期萬科的拿地均價僅為2700元/平方米。這樣的成本基礎上，要么建“老百姓買得起的房子”，要么就是做“不是誰都買得起的房子”。宋衛(wèi)平顯然是第二種。

這一年，樓市風向突變，政府重拳調控下，高定價、高定位的產品類型，將綠城和宋衛(wèi)平逼入死角。后來的事，大家都知道了：一番自救無果之后，自2014年的“融綠”大戰(zhàn)開始，宋衛(wèi)平和綠城之間出現(xiàn)“裂痕”。孫宏斌入主綠城時期，宋衛(wèi)平由董事會主席，改任為董事會聯(lián)席主席。與綠城的解綁，就這樣一步步開始了。

綠城的融創(chuàng)時代轉瞬即逝。中交集團入主綠城三年后的2018年，綠城中國的行政總裁，從老綠城人曹舟南換成了由中交指派的張亞東。坊間當年更傳言稱，宋衛(wèi)平時期的綠城人，幾乎都去了藍城集團。其中有跡可循的，如藍城集團總裁許峰，就是從綠城時期開始跟隨宋衛(wèi)平的。

直到2019年，在綠城24歲時，隨著宋衛(wèi)平卸任董事會聯(lián)席主席一職，宣告他的一個時代就此終結。對于綠城這個“親女兒”，宋衛(wèi)平顯然是不舍的，以至于他寧愿不要薪酬，也還是出任了綠城中國規(guī)劃委員會名譽主席一職。在外界看來，宋衛(wèi)平“退而不休”，帶有接班人培養(yǎng)，以及傳承計劃的“扶上馬、送一程”意味。

時間是一把尺子，丈量腳力，更丈量人心。外界對宋衛(wèi)平和綠城的認可度，恐怕連他本人也無法預料到。不僅吳亞軍、孫宏斌等地產大佬，對宋衛(wèi)平為人贊不絕口，市界接觸的很多名資深地產人士，也對宋衛(wèi)平的匠心品質交口稱贊。

當年宋衛(wèi)平成功回歸時，為了拯救缺錢的綠城，全國百萬綠城業(yè)主力挺：沈陽業(yè)主提出提前繳納10年物業(yè)費，青島業(yè)主甚至*到了360萬。有網友在一款《請宋衛(wèi)平回歸綠城》的微信游戲中，居然幫宋衛(wèi)平籌了87億虛擬幣。實際上，借著宋衛(wèi)平的名號，除了綠城、藍城外，還有公司吃了紅利。其中，就包含藍綠雙城。

這家公司是由曹舟南所創(chuàng)辦，盡管藍綠雙城與宋衛(wèi)平、藍城和綠城中國之間，都不存在股權關系，但宋衛(wèi)平卻成為它的“金字招牌”。這家公司的官微或官網上，曾經常出現(xiàn)這樣的話：藍綠雙城將傳承宋衛(wèi)平先生25年來倡導的價值理念和品質精髓、傳承宋氏品質精神等等。

“歸根結底，市場上真正說到名字就認的還是宋衛(wèi)平?！鼻笆鲑Y深地產人士直言。但令人費解的是，宋衛(wèi)平當年為啥就敗了？有人說宋衛(wèi)平預判錯了形勢，有人將其歸結為宋衛(wèi)平好賭，還有認為是宋衛(wèi)平士大夫的個性使然。

對于第三種結論，一個令人印象深刻的說法是，導致宋衛(wèi)平在2014年出售綠城股權的主要原因是：綠城內部的員工集資信托，要把員工全部解套。這聽起來很“宋衛(wèi)平”。

如今，這么多年過去了，一心為綠城但又不得不與之分離的宋衛(wèi)平，也“只不過存在于綠城的記憶里了?！币幻诰G城任職過的人士感嘆道。

現(xiàn)實也骨感

理想豐滿，現(xiàn)實骨感。

2014年至2023年初的這些年，大環(huán)境風云變幻中，宋衛(wèi)平還是宋衛(wèi)平，但又不是宋衛(wèi)平。

“他換了一個方式，在踐行自己的事業(yè)理想，其帶領下的藍城集團運行到現(xiàn)在，還是相對成功的。”柏文喜如此評價。

除了代建業(yè)務在全國各地開花外，2014年宋衛(wèi)平喊出的十年“百鎮(zhèn)百億”的目標，也有提前完成的跡象。截至2022年12月31日，藍城已進駐中國26個省及直轄市，140個地級市，營造557個美麗家園。其中小鎮(zhèn)項目92個，政府代建項目172個，其他項目293個。

但月有陰晴圓缺。宋衛(wèi)平在藍城時代，盡管也有許多綠城老人相伴，但他們終究不是曾經的“鐵搭檔”壽柏年。上世紀90年代中期加入綠城的壽柏年，在很長一段時間里，是除宋衛(wèi)平以外，綠城唯二的關鍵人物。

由于身體狀況堪憂，再加上與宋衛(wèi)平“共進退”的緣故，壽柏年先在2015年辭任綠城行政總裁一職，后于2018年以“清倉股票+離職”的方式，從綠城中國徹底抽身離去。在外界看來，相比宋衛(wèi)平脾氣暴躁而欠缺耐心，壽柏年性格溫和而理性。

據說，在綠城“宋衛(wèi)平+壽柏年”管治時期，“理想主義者”宋衛(wèi)平只管花錢，甚至都沒有清楚盤算過自己的家底，壽柏年則幫他四處借錢。如今，沒有壽柏年幫他找錢的宋衛(wèi)平，獨行到了第九個年頭?！半m然這并不影響宋衛(wèi)平理想旗幟飄揚，但對于他推動自身目標的實現(xiàn)，更需要縝密的實施與執(zhí)行規(guī)劃?！卑匚南蔡寡?。

當然，宋衛(wèi)平的這抹“藍”，也面臨著不小的挑戰(zhàn)。盡管藍城小鎮(zhèn)在客戶需求引領、產品打造方面，跑到了市場的最前列，更被外界譽為“藍城模式”，但其并不*。眾所周知，盈利是特色小鎮(zhèn)持續(xù)運營的關鍵。產業(yè)集聚和孵化，又是特色小鎮(zhèn)獲得收益的核心。

綠道文旅規(guī)劃設計院認為，由于低密度和低入住率，藍城小鎮(zhèn)的生活配套，無論是農業(yè)、商業(yè)還是健康，基本沒有找到盈利模式，“多是靠地產利潤進行貼補（藍城小鎮(zhèn)一般有銷售2%的小鎮(zhèn)基金補貼小鎮(zhèn)商業(yè)）?！?/p>

馮曉則告訴市界，“藍城集團除了設計費（對小鎮(zhèn)進行整體規(guī)劃設計）外，還有住宅配套的代建代銷，代建利潤基本上在3個點，代銷又有額外的3個點，加起來6個點左右?！睙o論如何，從目前來看，如果盈利核心不是產業(yè)聚集，那“宋衛(wèi)平就是解決了理想小鎮(zhèn)生活的‘形’，沒有解決‘魂’?！?/p>

這些年來，房地產行業(yè)加速出清、疫情持續(xù)影響的大環(huán)境下，文旅地產的境況也不盡如人意。這讓宋衛(wèi)平也為錢發(fā)了愁，以至于他在2020年9月，將手中所持有的浙江綠城足球俱樂部50%的股份轉讓出去了。浙江足球22年的“大宋王朝”就此結束。

對于此事，宋衛(wèi)平曾如此回應，“藍城是沒有這個錢做足球的，綠城服務我是控股股東。我們這個錢，是一分錢一分錢地掃地掃出來的，拿這個錢去做足球，有點于心不忍。本來足球是上市公司一個品牌宣傳，只有上千億的銷售額，才能有這個品牌價值在里面?！?/p>

這番話語里，有兩個關鍵詞。一個關鍵詞是“上市公司”。八年了，宋衛(wèi)平沒能實現(xiàn)2014年喊出的“三年后上市”的目標?！艾F(xiàn)在還沒實現(xiàn)，可能有兩個原因，一個是上市條件尚不具備；另一個是權衡上市利弊之后，已經選擇了放棄?！卑匚南卜治鲋赋?。

另一個關鍵詞是“綠城服務”。沒錯，宋衛(wèi)平仍然是綠城服務的控股股東。并且，據東方財富網數據顯示，自2022年8月以來至12月29日，宋衛(wèi)平與妻子夏一波多次增持該公司股票。從公開信息來看，綠城服務是宋衛(wèi)平2020年以來，尤其2022年以來的工作重心。

綠城服務董事會主席楊掌法，也在2022年6月對媒體說，“幾乎每周都要到玫瑰園度假酒店，與宋總交流工作。”同樣是在6月，綠城服務與信達地產達成了合作，這是綠城服務發(fā)展歷史上規(guī)模*的一次合作。

只有時代的英雄，沒有英雄的時代。物業(yè)這個潛力無限的新賽道，能否助宋衛(wèi)平這個地產大佬重回*時刻？這又是另外一段故事了。

2011年，綠城生死存亡之際，與屬下在西湖邊吃飯時，宋衛(wèi)平酒酣后潸然淚下，嘴里反復念叨著：“我只是想讓這個世界更美好?！?/p>

多年后的今天，在時代洪流之中，眼看著嫁出去的親女兒“綠城”有麻煩了，不知“地產喬布斯”宋衛(wèi)平又作何感想？一切的一切，終將塵埃落定。

（文中馮曉為化名）